Co se stalo s cenami ve stavebnictví od roku 2008

VYDÁNÍ: 10/2015
sdílejte na Facebooku sdílejte na Twitteru pošlete e-mailem sdílejte

Mezi vývojem cen ve stavebnictví, zejména bytovém, a cenami bytových nemovitostí lze nalézt určité souvislosti. Zvláště pak, pokud se zaměříme na období od roku 2008, kdy nastala změna cenových trendů, až do současnosti.

Základem užitých indexů je celý rok 2008. Tak se eliminuje náhodný kvartální výkyv cenové hladiny v některé ze zkoumaných oblastí. Hlavním přínosem této analýzy je zveřejnění dosud nepublikovaných cenových indexů. Jsou součástmi Eurostatem mezinárodně metodicky koordinovaných statistik Owner Occupied Housing a House Price Index. Jedná se především o cenové indexy samo-stavitelů a index rekonstrukce a renovace. Tyto indexy jsou zatím považovány za experimentální a mohou být zpětně zrevidovány. Jsou však ukázkou zajímavého využití detailních indexů ve stavebnictví k modelování cenových vývojů v oblastech, kde se náklady výstavby a ceny výsledné nemovitosti k sobě blíží nejvíce.

Pokles cen se zastavil  v roce 2013

Po roce 2008 se i v ČR projevily následky světové krize, která přinesla mimo jiné snížení investic a celkový pokles cen nemovitostí. Dlouholetý trend mírného, ale trvalého růstu cen ve stavebnictví se zastavil. Zatímco náklady stavební výroby po překonání nejhlubší krize v roce 2009 začaly opět růst, ceny stavební produkce se vydaly k bezprecedentnímu několikaletému poklesu, který skončil až v průběhu roku 2013.
Nízká poptávka po stavební produkci a nadbytek stavebních kapacit vybudovaný v předchozím období donutil stavební firmy k výraznému snížení zisků. Zatímco až do roku 2008 se náklady a ceny výstupů stavební produkce vyvíjely zhruba stejným tempem, po roce 2010 došlo k výraznému a dosud trvalému posunu mezi oběma cenovými hladinami. Specifická oblast bytové výstavby se příliš nelišila od hlavních trendů ve stavebnictví. Ceny výstupů zde klesly o něco výrazněji, bylo to však kompenzováno nižším růstem cen nákladů.

Cenový vývoj nákladů a výstupů stavebnictví, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Cenový vývoj nákladů a výstupů stavebnictví, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Pro srovnání cenových trendů v bytovém stavebnictví a bytových nemovitostech u nás je třeba vzít v potaz několik skutečností. Trh s existujícími nemovitostmi je několikanásobně větší, než trh s novými nemovitostmi. Větší část nových nemovitostí vzniká tzv. samo-stavitelstvím. To má mnoho forem, od téměř úplné svépomocné výstavby přes různé mezistupně až po pouhou kontrolu jednotlivých firem provádějících postupné stavební práce. Rozsah tohoto samo-stavitelství není v zahraničí zdaleka tak běžný jako u nás. Konečně, velká část bytů či rodinných domů vzniká nebo se zásadně obměňuje rekonstrukcí, přístavbami a kompletní renovací původních obydlí.
O významu samo-stavitelství v případě rodinných domů u nás svědčí výdaje, které se v letech 2009–2013 stabilně pohybovaly okolo 50 mld. Kč. Jedná se o nejvýznamnější položku výdajů vlastníků svých obydlí na jejich pořízení či rekonstrukci.
Cenový index nákladů samo-stavitelů se v ČSÚ počítá modelově pro tři základní typy stavebních aktivit. Jak ukazuje graf, první případ, kdy si samo-stavitel nechá vše dělat dodavatelsky, je cenovým vývojem velmi podobný indexu celkových nákladů ve stavebnictví (materiál, práce, energie), mírně se ale odlišuje maržemi dodavatelů a, jak je patrno z grafu, především zvýšením dolní sazby daně z přidané hodnoty z 10 na 14 %, které začalo platit od ledna 2012 na stavební práce a materiály při nich použité.

Náklady samo-stavitelské výstavby, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Náklady samo-stavitelské výstavby, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015  (2008 = 100)

Není jistě překvapením, že náklady zcela svépomocné výstavby téměř kopírují čistě materiálové vstupy do bytového stavebnictví. Velmi zajímavý je třetí případ modelového propočtu, kdy stavitel svého rodinného domu optimalizuje své náklady mezi svépomocnou a dodavatelskou výstavbu. V daném období to byl zřejmě nejvýhodnější způsob.
Konečný index nákladů samo-stavitelů je pak počítán jako vážený průměr všech tří uvedených modelů. Je zřejmé, že ve skutečnosti se náklady pohybují někde mezi nimi.
Nezanedbatelnou položkou nákladů výstavby rodinných domů je také pořízení pozemků, byť často je motivací k postavení rodinného domu právě relativně levný pozemek. Ceny těchto pozemků sice rostly o něco pomaleji než průměrný stavební pozemek, nicméně krize se na cenách těchto aktiv podepsala výrazně méně.

Indexy cen nákladů na bydlení, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Indexy cen nákladů na bydlení, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Další graf pak uvádí především vývoj cen nových bytů a rodinných domů na klíč od developerů. Zde je rovněž zajímavé srovnání s již uvedeným indexem cen produkce v bytovém stavebnictví. Developeři si zprvu snažili udržet cenový růst či alespoň cenovou hladinu, nakonec však museli významně ukrojit ze svých marží ve prospěch kupujících. Skokový růst nižší sazby DPH v roce 2012 však absorbovali jejich dodavatelé stavebních prací.
Ještě větší propad zaznamenaly ceny starších, již existujících bytů. Přidáme-li nakonec pro úplnost i modelový výpočet růstu cen renovací a rekonstrukcí, získáváme poměrně zajímavý přehled o vývoji cen za posledních zhruba 7 let u všech způsobů, jakými bylo možno získat vlastní bydlení.
Minimálně od konce roku 2013 dochází k zotavování ve všech oblastech cen bytových nemovitostí.

Úhrnný index cen samo-stavitelů, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Úhrnný index cen samo-stavitelů, 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2015 (2008 = 100)

Mezinárodní srovnání

Zajímavé je i mezinárodní srovnání cen nemovitostí, zde však nemáme pro některé země k dispozici všechna data. Nejlepším ukazatelem je již zmíněný House Price Index skládající se ze dvou složek. Jsou jimi nákupy nových a existujících obydlí, včetně cen souvisejících pozemků.
Mezi evropskými zeměmi jsou dosti velké rozdíly. Zatímco pro jih Evropy je typický poměrně hluboký pokles, sever je charakteristický cenovým růstem. U skandinávských zemí se hovoří o nově vznikající bublině.
Ve všech významnějších zemích, kde jsou k dispozici data v podrobnějším členění, nastal větší růst cen nemovitostí nových, než existujících, a to nezávisle na vývoji celého trhu.

Autor: , ředitel odboru statistiky cen
Zatím zde není žádný komentář.

Související články

 

Náklady na dokončený byt? V rodinném domku 3,4 mil., v bytovém domě 2,2 mil. Kč

Ve srovnání s rokem 2016 se počty dokončených bytů vloni zvýšily. Vzrostly jak v rodinných a bytových domech, tak ve stavebně upravených nebytových prostorách. V těch se počet dokončených bytů dokonce výrazně zvýšil.

Počet stavebních povolení dosáhl úrovně roku 2013

Ilustrační foto

V roce 2017 už třetím rokem rostl počet stavebních povolení, a to hlavně na budovy bytové a ostatní stavby. Na růst orientační hodnoty měla vliv povolení větších akcí na infrastrukturu a na výstavbu velkých průmyslových staveb.

Nejvíce se prodávají stavební pozemky

ilustrativní fotka

Na konci loňského roku vydal ČSÚ publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Data za byty, rodinné domy, stavební pozemky a bytové domy dostávají každý měsíc statistici z daňových přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí od finančních úřadů.

Výkon stavebnictví překvapil

Ilustrační foto

Vývoj stavebnictví v Česku dosáhl od roku 2000 vrcholu své konjunktury v letech 2007 a 2008 a od té doby až do roku 2013 stále klesal. Teprve rok 2014 přinesl určitý návrat k růstu. Stavební produkce roste i v roce 2015.

Indexy spotřebitelských cen v roce 2012

ilustrativní obrázek

Průměrná míra inflace v roce 2012 dosáhla 3,3 %, což je hodnota o 1,4 procentního bodu vyšší než v roce 2011. Jedná se o nejvyšší míru inflace za poslední čtyři roky.

HDP 2014: Vyšší útraty domácností hlavně za zboží z dovozu

Ilustrační foto

Že česká ekonomika loni ožila, není třeba opakovat. Čísla o struktuře HDP, meziročním a mezikvartálním růstu jeho složek či výkonnosti odvětví jsou už týdny známa. Co víme dál?

Co lze vložit do spotřebního koše

Ing. Jiří Trexler

Statistici používají termín spotřební koš. Jedná se o soubor zboží a služeb, na kterém se zjišťuje vývoj spotřebitelských cen. Koš obsahuje tzv. reprezentanty, které zastupují jednotlivé výdajové položky významně se podílející na spotřebních výdajích domácností

Cenová hladina rostla průměrně o 1,1 % ročně

ilustrativní fotka

V roce 2012 po dvouletém poklesu cenová hladina opět poskočila směrem vzhůru. Přispěl k tomu cenový vývoj ve většině oblastí ekonomiky. Dokazují to i cenové indexy, které jej charakterizují.

Co nás ochránilo před zdražováním? Kurz koruny

Ilustrační foto

Vývoj české inflace se v porovnání s Evropskou unií v letech 2000–2014 téměř neliší. Od roku 2000 se průměrná cenová hladina v Unii zvýšila o 36,7 %, v Česku o 35,1 %.

Inflace. Jak a proč se v Česku počítá

Ilustrační foto

Na první pohled to vypadá jednoduše. Tazatelky z ČSÚ navštíví obchod či provozovnu služeb, kde zjistí, za kolik se určité zboží či služba nabízí. Informace odešlou cenovým statistikům. Ti je zpracují a vypočítají z nich jedno číslo – inflaci. ČSÚ ji zveřejňuje každý 9. den v měsíci.

Meziroční a průměrná roční míra inflace

ilustrační foto

Rostou ceny, anebo naopak klesají? A o kolik? Otázky, na které nemusí být snadné odpovědět. Každý z nás si však může udělat vlastní průzkum cen.

K situaci na realitním trhu

Ing. Josef Vlášek

Realitní trh je významnou součástí každé tržní ekonomiky a nepochybně patří mezi cyklické části trhu. Výrazně se podílel jak na světové finanční recesi v roce 2008, tak i na dosavadních pokusech o její překonání.