Za bydlení platíme pořád více

V roce 1995 byla z bytů v bytových domech asi čtvrtina v osobním vlastnictví domácností, v roce 2005 to bylo již 42 % a v současnosti je to již skoro 64 %. Asi každý sedmý byt v osobním vlastnictví je pronajímán a ve zbývajících bydlí jejich vlastníci či rodinní příslušníci. Po započtení rodinných domů je v osobním vlastnictví už 80 % všech obydlí, přičemž u samotných rodinných domů jich má pouze asi 1 % jiného vlastníka nežli domácnost.
Privatizací, tedy převodem družstevního nebo obecního majetku do soukromého vlastnictví, se počet družstevních a obecních bytů snížil mezi lety 1995–2015 zhruba na polovinu za 1,5 mil. bytů v první polovině devadesátých let na asi 720 tis. ke konci sledovaného období. Ačkoli počet každoročně převáděných bytů postupně klesá, zdaleka ještě není privatizacím konec a i v následujících letech se dá předpokládat další pokles podílu družstevního a obecního bydlení.

Obecné nájemné byla jen třetina tržního

Nájemné v bytových domech je placeno ve 45 % bytů, ve zbytku je „placeno“ hypotetické imputované nájemné, které je pro lepší mezinárodní srovnatelnost odhadováno z důvodu omezení vlivu různé vlastnické struktury bytového fondu.
Výše placeného nájemného se výrazně liší podle druhu vlastnictví nájemního bytu. Průměrné tržní nájemné bylo v roce 2015 pod 8 tis. Kč. Platba za byt, jejíž výše nebyla určena trhem, nýbrž rozhodnutím obcí či bytových družstev, byla mnohem nižší, v případě obcí činila 2,8 tis. Kč, resp. 2,3 tis. Kč u bytových družstev.
Mezi lety 1995 a 2015 se nájemné v bytových družstvech zvýšilo 4,7krát, v obecních bytech 6,1krát a v tržně pronajímaných bytech 4,2krát, což bylo nejméně, ale z mnohem vyšší základny. Ve stejné době se celková cenová hladina zvýšila jen 1,9krát. Z toho vyplývá, že podíl plateb za bydlení ve výdajích domácností výrazně narostl.
Ke konci roku 2012 skončil proces deregulace nájemného a od 1. ledna 2013 bylo zavedeno tzv. smluvní nájemné, jehož výše závisela na domluvě obou stran, tedy nájemce a pronajímatele. Nicméně u obecních nájmů se to nijak výrazně neprojevilo a nájemné v obecních bytech nadále rostlo a roste jen zvolna. Nutno ovšem vzít v úvahu v té době probíhající ekonomickou recesi a fakt, že tržní nájmy v tomto období po deregulaci, klesaly a pravděpodobně to tak mělo protichůdný efekt, jak ukazuje vývoj nabídkových cen nájmů.

Pro potřeby výpočtu placeného a imputovaného nájmu bylo v roce 2011 zavedeno nové statistické šetření nabídkového nájemného, které je založeno na sběru internetové nabídky. Výsledkem je nabídkové nájemné v nezařízených bytech první kategorie bez zúčtovatelných služeb ve 143 obcích. Navíc ve třech největších městech (Praha, Brno, Ostrava) jsou šetřeny i jednotlivé čtvrti. Tak jsou ve čtvrtletní perio­dicitě k dispozici údaje o celkem 250 lokalitách. Jedná se o nabídkové ceny, to znamená, že skutečné realizované nájmy jsou nižší.

Protože údaje z doby před rokem 2011 dispozici nejsou, není tudíž možné sledovat vliv ekonomické recese na výši nájmů po roce 2008. Nicméně alespoň částečně je vidět, že i v oblasti nájmů došlo k poklesu a následnému oživení. Zajímavé je, že k obrácení trendu od poklesu k růstu nájmů docházelo v různých oblastech v různou dobu. Nejdříve, přibližně začátkem roku 2013, začaly nájmy růst v Praze, Brně a v jejich zázemí. Postupně se připojovala další města, ale například v Ostravě a v některých dalších městech pokles pokračoval až do poloviny roku 2016 a ke zvýšení nájmů došlo až v několika posledních čtvrtletích. Za pozornost také stojí nejnovější vývoj v Praze, kde v každém z posledních čtyř čtvrtletí nájemné vzrostlo o 2–3 % a tržní nájemné je tak o 11 % vyšší než před rokem.

V Praze jsou nájmy o třetinu vyšší

Jak již bylo zmíněno, imputované nájemné odpovídá tržnímu nájemnému za podobná obydlí, v podobné kvalitě a lokalitě. Cenovou hladinu tržního nájemného v jednotlivých krajích lze tedy aproximovat nájemným imputovaným. To obsahuje realizovaný nájem za veškeré byty obývané vlastníky a zohledňuje velikost obce, velikost bytu a jeho kvalitu apod. V souvislosti s mezinárodní metodikou jsou prováděny další úpravy, například přepočet na realizované ceny, odpočet společných služeb, a tudíž je cenová hladina níže, než je tomu u nabídkových cen z internetu.

Výlučné postavení v rámci ČR má Praha, kde jsou nájmy o 37 % vyšší, než je průměr ČR. V Praze je přes 20 % všech bytů v bytových domech, ale podíl na nájemném se blíží 30 %. Druhým největším regionem, z hlediska výše nájemného i absolutní velikosti podle počtu bytů, je Jihomoravský kraj s Brnem a následuje Středočeský kraj. Další regiony následují s odstupem, ale potom již rozdíly mezi nimi nejsou velké. V kraji Moravskoslezském je cenová hladina níže, ale přesto je mírně nad půlkou v pořadí. Důvodem je to, že je zde velké město s vyššími nájmy – Ostrava a mnoho dalších větších měst, které průměrné nájemné zvyšují. To samé platí i pro kraj Ústecký. V případě, že by se porovnávaly konkrétní byty se stejnými vlastnostmi a kvalitou a ve velikostně srovnatelných obcích, by byly rozdíly mezi kraji vyšší.

Kolik se platí za bydlení jinde v Evropě

O srovnání cenové hladiny mezi zeměmi Evropy se snaží Evropský srovnávací program, který vytváří metodiku.Sbírá data od jednotlivých zemí a publikuje souhrnné výsledky. Při interpretaci výsledků je však třeba opatrnosti. Ačkoli bylo v této oblasti vykonáno již hodně, stále jsou tu rozdíly v přístupu jednotlivých zemí a některé země neposkytují údaje v plné šíři. Česká republika, jako jedna z mála postkomunistických zemí, do srovnávacího programu zasílá veškeré požadované údaje o bydlení a také se aktivně podílí na neustálém zlepšování mezinárodně srovnatelné metodiky.

Podle indexu PLI dosahovalo v roce 2015 placené nájemné v ČR ve srovnání s Německem zhruba třetinové úrovně a je na 40 % úrovně Rakouska.
Skutečnost, že v ČR existují tři základní druhy placených nájmů: tržní, dále o mnoho nižší družstevní a obecní, snižuje cenovou hladinu průměrného placeného nájemného. Pokud by se v Česku uvažovalo pouze o tržním nájemném, tedy s vyloučením nájemného obecního a družstevního, pak by se rozdíly mezi ČR a našimi západními sousedy snížily – Německo je asi o 62 % výše než Česko a Rakousko je výše o 28 %. Naopak tržní nájemné je u nás dvojnásobné oproti Slovensku a trojnásobné oproti Polsku, které patří v Evropě vůbec k nejlevnějším. U imputovaného nájemného jsou rozdíly obdobné. Ačkoli použitá metoda má své limity, určitou základní informaci je schopná poskytnout a ČR se tak v úrovni cen nájemného nachází na pomezí mezi dražšími zeměmi západní Evropy a levnějšími postkomunistickými státy.